一、了解行业标准
在成都，一个典型的购物中心或写字楼的年租金收益率一般介于4%至6%之间。这个区间内，被视为较为合理的投资回报范围。
二、考虑项目类型和位置
地理位置优越的商业中心或核心商圈，由于需求量大，可能达到7%-8%甚至更高。
次级商圈或者新兴区域的投资回报率相对较低，通常在3.5%-4.5%左右。
三、分析成本与收益
租金收入是主要考量因素。确保现金流稳定，并考虑到运营成本如物业费、维护费用等。
投资回报率还应考虑资本增值潜力，包括周边环境改善和城市规划带来的长期增长机会。
四、对比同类项目
与同区域其他商业地产项目进行比较，了解市场平均回报率水平。
参考专业机构发布的行业报告或调研数据以获取最新信息。
综上所述，成都商业地产投资回报率在4%-6%之间相对合理。但具体数值还需综合考虑项目特性、地理位置及市场环境等因素来确定是否符合实际预期。