一、了解行业平均水平

在分析商业地产投资回报率时，首先需要关注的是行业的整体水平。根据CBRE（世邦魏理仕）的数据，在过去几年中，中国一线城市如北京、上海的购物中心年化净租金收益率大致保持在4%至6%之间；而二三线城市的这一数值则更低，通常为3.5%-5%。

二、考虑项目具体情况

除了行业平均水平外，具体项目的回报率还受到多种因素的影响。例如，商铺所在位置（城市核心商圈 vs 区域中心）、物业质量以及经营策略等都会显著影响最终的收益情况。

以成都为例，位于春熙路商圈内的高端商业项目年租金收益率可能达到7%-9%，而同样区域内的中低端项目则可能只有4%左右。此外，拥有良好物业管理和服务支持的商业地产项目往往能获得更高的投资回报率。

三、结合自身风险承受能力

最后，在确定一个合理的投资回报率时，还需要考虑个人或企业的财务状况及风险偏好。对于稳健型投资者来说，期望得到至少5%以上的年化净租金收益率可能是较为现实的目标；而对于追求高收益的投资者，则可能愿意接受更高的风险并期待更高的回报。

综上所述，在评估商业地产投资回报率时需综合考虑行业水平、项目特性及个人偏好等因素。具体到成都市场，不同区域和类型的物业之间存在较大差异，因此建议在做出决策前进行详尽调研与分析。